“900万的南京房子，光中介费就要掏9万多，房东当年买在高点，陷中南方纪事TXT下载现在降价卖还要被割一刀！介费”南京房东李女士的困局吐槽，戳中了当下无数卖房人的边嫌痛点。住建部2023年就喊出“合理降费”，贵边北京中介曾将费率从2.7%降至2%，怕省可在南京，钱踩买卖双方各担1.2%的南京中介费仍普遍存在，叠加房价回撤，房东卖房成本成了房东们的陷中“心头刺”，但另一边，介费“省中介费=踩雷”的困局声音也从未停过，这场关于中介费的边嫌博弈，早已不是“降不降”那么简单。
争议1：中介费“按价收费”合理吗？100万和1000万房子，服务费差10倍
“卖100万的南方纪事TXT下载房子和1000万的房子，中介带看、签合同、走流程的工作量没差多少，凭啥中介费差10倍？”这是南京二手房论坛里最热门的质疑。
此前南京一套5000万别墅成交，中介费让网友直呼“半年不开张，开张吃半年”，而按当前普遍1.2%-2%的费率，一套千万级房源的中介费能抵普通家庭一年收入，这让不少房东觉得“溢价离谱”。
但中介行业也有自己的说法：“接待千万级客户要做的功课更多，他们对房源地段、学区、户型的要求更精准，匹配周期可能长达3个月，还要应对客户反复比价、核查资产背景，成交难度远大于刚需房?！?#26356;有人举例，曾有中介为了帮房东卖出老城区学区房，连续1个月每天带3组客户看房，最终谈妥价格时，光沟通记录就存了500多条——在他们看来，“按房价比例收费”，本质是对“高价值服务”的匹配。
这种分歧背后，是中介费定价逻辑的模糊。北京早年实行的“分档累进收费”曾给出另一种可能：500万以下收2%，500万-2000万收1.5%，2000万以上收1%
可2015年市场化定价后，这一标准被弃用。如今南京房东们纠结的，不只是“贵不贵”，更是“值不值”——当房子从“增值资产”变成“降价甩卖品”，按总价比例收取的中介费，似乎成了“雪上加霜”的负担。
争议2：省中介费=赌运气？有人省了1万，亏了20万
“别想着省中介费，去年我朋友跳过中介私下成交，结果买家首付没凑齐就签了合同，最后房没卖成，还赔了5万违约金?！?#20013;介王磊的话，代表了行业对“自成交”的态度。在南京，因“省中介费”踩雷的案例并不少见：有人没核查买家购房资格，签完合同才发现对方限贷；有人忽略产权瑕疵，过户时才查出房子被抵押，这些“隐形风险”，往往比省下的几万中介费代价更高。
但“中介必不可少”的说法，也遭遇了强烈反驳。网友“南京卖房人”分享经历：“中介带看3个月，推的全是不符合我需求的客户，最后还是自己在小区群里找到买家，省下的8万中介费，足够给房子重新装修?！?#26356;有人质疑中介的“撮合成本”：“现在房源信息网上都能查，所谓的‘匹配’，不过是把公开信息整理一下，凭啥收这么高服务费？”
事实上，矛盾的核心在于“服务价值不透明”。靠谱中介能帮房东避开产权风险、精准对接刚需客户，甚至通过谈判帮房东多卖10万；但也有中介为了成交，刻意隐瞒买家资金问题，或用“再不卖就跌了”PUA房东降价——当“专业服务”和“套路成交”混杂在一起，房东们既怕付了钱没得到对应服务，又怕省了钱掉进坑里，陷入“两难选择”。
争议3：国内“居间模式”引质疑，南京房东呼吁“自己人”，单边代理可行吗？
“中介一边跟我说‘买家只出这个价，再不卖就没了’，一边跟买家说‘房东急着用钱，还能再砍5万’，我们就像被耍的两头羊！”南京房东陈先生的遭遇，点出了国内“居间模式”的痛点——中介同时服务买卖双方，看似中立，实则容易为了成交“偏向强势方”，尤其是在当前买方市场下，房东往往成了被PUA的对象。
这让不少人把目光投向了欧美“单边代理模式”：美国明令禁止中介同时服务买卖双方，就像律师不能既代理原告又代理被告，中介只能忠诚于一方，帮自己的客户争取最大利益?！?#22914;果南京也有‘房东专属中介’，不用想着平衡买家，专心帮我卖高价、避风险，哪怕多付点费我也愿意！”陈先生的想法，代表了很多房东的诉求——毕竟卖房是“一辈子没几次”的家庭大事，关系到几十万甚至上百万的资产，他们缺的不是“撮合者”，而是“代言人”。
但单边代理落地并不容易。有业内人士分析：“南京二手房中介大多依赖‘双边收费’生存，一旦改成单边代理，服务费可能要从一方身上收，买家或房东的负担可能更重；而且当前中介行业鱼龙混杂，能真正做到‘忠诚于客户’的从业者不多，就算模式变了，服务跟不上也没用?！?#19981;过不可否认的是，随着房东对“话语权”的需求越来越强，“居间模式”的争议只会越来越大。
南京房东该如何破局？不是“拒付”也不是“硬扛”
当下南京房东面对中介费的困境，本质是“服务价值”与“收费标准”的错配：既不能盲目相信“省中介费=捡便宜”，也不必默认“高价中介费=优质服务”。有资深房产从业者给出建议：卖房前先明确自身需求——如果房子是热门学区房、不愁卖，可尝试对比2-3家中介的费率和服务方案，甚至协商“阶梯收费”（比如卖出价高于预期，多付10%服务费）；如果房子是老破小、成交难度大，优先选择有区域深耕经验的中介，重点考察其过往成交案例，而非只看费率高低。
更关键的是，房东需要主动“掌握主动权”：要求中介明确服务内容（如每月带看次数、客户资质核查标准），拒绝“模糊承诺”；交易过程中留存沟通记录，警惕中介“两头压价”的套路。毕竟，中介费的核心争议从来不是“贵不贵”，而是“值不值”——当服务能匹配收费，房东愿意为专业买单；可当服务掺了水、藏了套路，再低的费率也会让人觉得“被收割”。
南京这场关于中介费的探讨，早已超越了单个城市的范畴，它折射出的是房地产行业转型期的矛盾：当房价告别“只涨不跌”，当交易从“卖方市场”转向“买方市场”，延续多年的中介费模式，是该跟着变一变了。而对于南京房东们来说，在新模式到来前，理性判断、精准择中介，才是当下最实际的破局之道。
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